Vous êtes propriétaires bailleurs ? Nous avons un petit conseil pour vous : et si vous déclariez vos impôts pour la première fois ? Cela vous épargnera le paiement de certains frais et autres charges parce qu’ils seront déductibles de votre revenu foncier final à déclarer à l’administration fiscale. Il suffit d’avoir effectué l’ensemble des dépenses durant l’année écoulée et d’apporter un justificatif qui le prouve.
Imputation du déficit à l'exception des intérêts d'emprunt
Tout comme l’estimation immobilière, la déduction des charges et impôts d’un logement est une étape cruciale pour se libérer de certaines dépenses. Le déficit foncier est déductible du revenu global à l'exclusion des intérêts d'emprunt. On tire les intérêts d'emprunt des loyers. Si ce résultat est positif, c'est que le montant des intérêts est inférieur aux loyers. Ce qui implique une déduction de ce résultat des autres charges (travaux, primes d'assurances, etc.). Mais si le solde est négatif, il s'impute sur le revenu global du contribuable à hauteur de 10.700 €. Quant à l'excédent, il est reportable sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes.
Par exemple en 2015, un propriétaire a perçu des revenus bruts 16.800 €. Il paie 3.800 € d'intérêt d'emprunt, 14.542 € de travaux et 420 € de taxe foncière.
- Revenu net des intérêts 16.800 - 3.800 = 13.000 €
- Revenu net 16.800 - 3.800 - 14.542 - 420 = - 1 962 €
Puisque le montant des intérêts d'emprunt est inférieur aux loyers, le déficit de 1.962 € provient uniquement des autres charges (les travaux et impôts). Ce montant est donc intégralement imputable sur le revenu global du contribuable puisqu'il est inférieur à la limite légale de 10.700 €.
Toutefois, si la soustraction des intérêts d'emprunt sur les loyers nous donne un solde négatif, c'est que leur montant est supérieur aux loyers. Le montant s'impute alors exclusivement sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes. Les autres charges quant à elles, elles seront intégralement déductibles sur le revenu global à hauteur de 10.700 €.
Imputation annuelle du déficit de 10.700 €
Le fait de créer un déficit est fiscalement pris en considération puisqu’il sera sur le revenu global, c'est-à-dire venir en diminution de l'ensemble des revenus annuels. La somme soumise à l'impôt sur le revenu se trouve réduite, tout comme, par voie de conséquence, l'impôt lui-même. Le déficit foncier génère ainsi une baisse de l'impôt sur le revenu (la défiscalisation). L'imputation est toutefois limitée son montant annuel est de 10.700 € (seuil porté à 15.300 € pour ceux qui relèvent de l'amortissement Périssol). La fraction du déficit qui dépasser 10.700 € (15.300 € en Périssol) ou qui résulte des intérêts d'emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Mais si par contre le revenu global s’avère insuffisant pour absorber le déficit foncier, l'excédent de déficit s'impute sur le revenu global des six années suivantes.
Imputation du déficit entrainant une location de 3 ans
Toute mise en location générant un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global, vous oblige à maintenir le logement à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imputation est opérée. Une fois les frais et charge sont réglés en 2015, vous allez générer un déficit foncier que vous imputez sur votre revenu global déclaré au titre de l'année 2015. Pour que ce déficit ne soit pas remis en cause, il faut louer le logement de manière continue jusqu'au 31 décembre 2018.
A savoir : il est important de comprendre que le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par conséquent à un non-respect de l'obligation légale, ce qui peut impliquer la remise en cause de l'imputation. Pour plus de détails vous pouvez vous adresser à votre agence immobilière.